Foram publicadas as Leis n.º 42/2017 e 43/2017 que vêm introduzir alterações ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados e ao Código Civil.
 
Com as alterações introduzidas no NRAU, cujas principais a seguir destacamos, a posição do arrendatário sai modestamente beneficiada.

Este deixa de se considerar notificado nas situações em que as cartas/comunicações que lhe tenham sido endereçadas pelo senhorio não tenham sido levantadas nos serviços postais e que, por isso, são devolvidas. Esta é uma alteração que apenas aparenta ser irrelevante, já que “abre uma janela de oportunidade” a possíveis abusos por parte do arrendatário.
 
Ainda assim, as alterações marcadamente mais importantes têm que ver, desde logo, com os períodos temporais relativos à “transição dos contratos” anteriores ao NRAU, para este regime. Nos casos em que o arrendatário prove que o rendimento anual bruto corrigido do seu agregado é inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais, o contrato só passará a ser submetido ao NRAU – além dos casos em que haja acordo de partes, no prazo de 8 anos (e não os anteriores 5 anos!) a contar da resposta do arrendatário à carta do senhorio para este efeito. Sendo também este o hiato (de 8 anos) dentro do qual a renda será atualizada. Por outro lado, a atualização da renda, que deve ser progressiva, está sujeita a novos condicionalismos nos casos em que o rendimento do agregado for inferior a 1.000 Euros mensais.
 
Estas particularidades vão refletir-se no regime do arrendamento em que o Arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%.
 
Não menos importante no que à posição beneficiada do arrendatário concerne, é o facto de este, face à comunicação do senhorio dirigida à “transição do contrato” de arrendamento antigo para o NRAU, poder ver-se submetido ao NRAU apenas num prazo de 10 anos, no caso de invocar que existe um estabelecimento comercial aberto ao público no bem locado, que é uma microempresa, que no locado funciona uma pessoa coletiva de direito privado sem fins lucrativos, ou, ainda, que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes. Neste caso a lei vem aumentar em 5 anos o período de tempo em que o arrendatário se deve considerar obrigatoriamente submetido ao NRAU.
 
Findos os 8 anos ou os 10 anos, respetivamente, “de transição” do contrato, e caso não seja feita menção ao seu termo, este passa a considerar-se celebrado pelo período de 5 anos (e já não por 2 anos).
 
Por fim, a posição do cônjuge do arrendatário, do seu unido de facto, do seu ascendente ou descendente em primeiro grau, bem como a do seu enteado, saem tuteladas naquelas situações em que o arrendatário tiver sido realojado, para habitação, por razão de obras ou demolição e, no entretanto, vem a falecer. Pois que nestas hipóteses, o arrendamento não caduca.
 
Esta motivação do legislador a beneficiar cada vez mais a posição do arrendatário face ao senhorio, traduziu-se na sua tutela geral no código civil. Já que o senhorio jamais deixa de poder fundamentar a sua vontade de resolver o contrato de arrendamento quando em causa não estejam mais de 3 meses de renda em atraso (e já não 2).
 
O senhorio também não se poderá fazer valer, para efeitos de resolução do contrato de arrendamento, da oposição do arrendatário a obra imposta por autoridade pública se este, no prazo de 60 dias (e não 30), cessar essa posição.
 
Relativamente à duração do contrato, na falta de estipulação pelas partes, este entender-se-á como celebrado por um período de 5 anos, por oposição aos 2 anos da lei anterior. Já nos contratos de arrendamento de duração indeterminada, a denúncia motivada pelo senhorio tem impacto no prazo de desocupação do bem locado, que passa a ser de 60 dias – por oposição aos 15 dias da lei anterior. Por outro lado, a ressalva faz-se ainda no que diz respeito às obrigações do senhorio nos casos em que este procede à denúncia do contrato “para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado”. Este, em alternativa e mediante acordo, poderá optar pelo pagamento de uma indemnização correspondente agora a 2 anos de renda e nunca num valor inferior a 1/15 do valor patrimonial tributário do locado (que deve ser paga de forma diferida, e a primeira metade logo após a confirmação da denúncia); ou, poderá garantir o realojamento do arrendatário por um período não inferior a 3 anos – sendo que deixou de ser obrigação do senhorio garantir ao arrendatário que neste caso sejam mantidas as condições originárias do contrato.